Instandsetzung oder Modernisierung?

Plant ein Vermieter, ein Mietshaus instand zu setzen oder vollständig zu sanieren, müssen Mieter dies meist akzeptieren. Nur in einigen besonderen Fällen hat der Mieter die Möglichkeit, sich dagegen zu wehren.

Es ist nicht unüblich, dass an einem Mietshaus Instandhaltungsarbeiten fällig werden. Manchmal möchte der Vermieter das Objekt auch umfassend modernisieren lassen, um sodann Mieterhöhungen vornehmen zu können. Damit die Bewohner des Gebäudes nicht vor vollendete Tatsachen gestellt werden, hat der Vermieter sie über seine Pläne rechtzeitig in Kenntnis zu setzen.

Dabei gilt Folgendes: Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sind Aufgabe des Vermieters. Dazu gehören alle Arbeiten, die dazu beitragen, den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung oder des Gebäudes zu erhalten oder wiederherzustellen. Eine damit einhergehende Mieterhöhung ist in der Regel nicht gestattet.

Bei Erhaltungsmaßnahmen ist hinsichtlich der Ankündigung durch den Vermieter die Einhaltung eines Formerfordernisses oder die Wahrung einer Frist nicht erforderlich. Vielmehr genügt eine mündliche Mitteilung. Die Rechtzeitigkeit ist anhand der Dringlichkeit und dem Umfang der Arbeiten zu ermitteln. Müssen die Mieter dafür vorübergehend ausziehen, muss der Vermieter die Maßnahmen mehrere Wochen vorher anzukündigen.

Anders liegt der Fall bei Vornahme einer Modernisierung, denn dann muss der Vermieter die Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich über die anstehenden Arbeiten informieren. Das Schreiben muss zum einen Angaben über Art und Umfang der geplanten Modernisierung und zum anderen Beginn und Dauer, sowie den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung enthalten.

Wenn die Ankündigung vom Vermieter auf mehrere Schreiben verteilt wird, beginnt die Frist erst ab dem letzten Schreiben. Zudem muss der Vermieter die Modernisierung auch dann schriftlich ankündigen, wenn er eine Mieterhöhung nicht anstrebt.

Die Ankündigungspflicht besteht auch dann, wenn die Räume des Mieters nicht betreten werden müssen, er aber mit Kosten belastet werden soll – z.B. bei einer Wärmedämmung der Außenfassade. Im Prinzip fallen unter Modernisierungsarbeiten sämtliche baulichen Veränderungen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache oder die Wohnverhältnisse nachhaltig verbessert werden.

Kommt der Vermieter seiner Informationspflicht nicht nach, muss der Mieter die Modernisierung nicht hinnehmen. Er ist dann nicht verpflichtet, den Maßnahmen zuzustimmen und hat folglich das Recht, den Zutritt zur Wohnung zu verbieten.

In einem derartigen Fall verschiebt sich die Mieterhöhung außerdem um sechs Monate. Unterlässt der Vermieter die Ankündigung vollständig, kann der Mieter auch das sogenannte Sonderkündigungsrecht geltend machen und das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats beenden.

Grundsätzlich gilt: Mieter müssen eine Modernisierung oder Instandsetzung hinnehmen- es sei denn, sie bedeutet eine Härte, die trotz der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter ungerechtfertigt ist.

Zu beachten ist jedoch, dass Mieter beispielsweise das Anbringen neuer Fenster oder Türen in den Wintermonaten nicht akzeptieren müssen.

Der Mieter muss auch nicht in Luxusmodernisierungen - etwa vergoldete Wasserhähne -einwilligen. Ebenfalls nicht dulden muss er, dass durch die Modernisierung eine Verkleinerung der Wohnfläche erfolgt, Räume wegfallen oder Vergrößerungen des Wohnungsgrundrisses eintreten. Seine Einwände muss der Mieter schriftlich innerhalb eines Monats nach der Ankündigung der Modernisierung vorbringen.

Der Vermieter muss dann eine Abwägung der durch den Mieter vorgebrachten Argumente vornehmen. Dabei sind auch die Belange des Klimaschutzes und der Energieeinsparung beachtlich. Beeinträchtigen die Arbeiten den Mietgebrauch, steht dem Mieter grundsätzlich das Recht zu, die Miete zu mindern. Eine Ausnahme von dieser Regel stellt die energetische Modernisierung dar, denn in einem derartig gelagerten Fall kann der Mieter die Miete für drei Monate nicht mindern. Das ist auch dann anzunehmen, wenn die energetische Modernisierung auch dem Erhalt des Hauses dient.

Nach Beendigung der Modernisierungsarbeiten kann der Vermieter Mieterhöhungen durchführen, und zwar um bis zu elf Prozent der Modernisierungsaufwendungen auf die Jahresmiete. Sind die baulichen Änderungen für mehrere Wohnungen erfolgt, muss der Vermieter die dafür investierten Kosten entsprechend auf die einzelnen Wohnungen aufteilen. Hat der Mieter den Vermieter darüber in Kenntnis gesetzt, dass die Mieterhöhung eine wirtschaftliche Härte für ihn darstellt, muss der Vermieter dies untersuchen und berücksichtigen.