Pflege öffentlicher Gartenfläche nicht als Betriebskosten umlegbar

Kosten für die Pflege von Garten-oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind, kann der Vermieter nicht auf die Wohnungsmieter umlegen

(BGH Urt. vom 10.02.2016-VII ZR 33/15 WuM 2016, 214).

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Hintergrund: Freie Zugänglichkeit der Außenanlage

In einem Rechtsstreit zwischen Vermieterin und Mieter streiten die Parteien darüber, inwieweit die Mieter Kosten für die Gartenpflege übernehmen müssen. Im Mietvertrag befindet sich die Bestimmung, dass die Betriebskosten von den Mietern zu tragen sind. Das Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, ist von einem Park umgeben.

Die Mieter sind der Ansicht, dass sie die Kosten für die Pflege der Außenanlage nicht zu tragen haben, da es sich bei dem Grundstück um einen öffentlichen Park handele. Gemäß § 2 Nr. 10 BetrKV sei eine Umlagefähigkeit der Betriebskosten jedoch nur möglich, sofern es sich um Flächen handele, die nicht für den öffentlichen Verkehr vorgesehen seien.

Entscheidung: Entscheidend ist die Widmung der Freifläche

Hinsichtlich der Kostenübernahme für die Pflege des Parks kommt es darauf an, ob dieser durch den Vermieter selbst oder durch bauplanerische Bestimmungen für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet ist. Wenn dies der Fall ist, ist der erforderliche Bezug zur Mietsache nicht mehr gegeben. Dieser wird jedoch gemäß § 556 Abs. 1 S.2 BGB verlangt, um die Umlage der Betriebskosten zu ermöglichen.

Bei Vorliegen einer derartigen Widmung zugunsten der Öffentlichkeit, wonach jedermann die Nutzung dieser Fläche unabhängig davon gestattet ist, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage angemietet hat, können die Kosten der Pflege dieser Fläche nicht mehr als Nebenkosten den Mietern abverlangt werden.

Ob der Park im entscheidenden Fall der Öffentlichkeit gewidmet ist, muss nun das Berufungsgericht klären.

Die Kanzlei Cäsar-Preller in Wiesbaden berät sie gerne weiter in diesbezüglichen, aber auch in anderen Rechtsfragen.