Zweckentfremdung! Besteht bei Leerstand die Pflicht, dass der Vermieter zahlt?

Viele Eigentümer gehen davon aus, dass sie mit ihrer Immobilie nach Belieben verfahren dürfen. Doch diese Ansicht ist nicht immer richtig, denn in einigen Städten und Kommunen gelten Zweckentfremdungsverordnungen. Wer nicht vermieten möchte, dem drohen schlimmstenfalls Bußgelder.

Einer Seniorin aus Berlin drohen bis zu 80.000 Euro Bußgeld. Sie soll sich nicht um ihr Eigentum gekümmert haben. Sie ließ ein Mietshaus in bester Schöneberger Lage leer stehen und vollkommen verfallen. Dies ist sowohl in Berlin, Stuttgart, Köln, als auch in jeweils anderen Städten und Gemeinden untersagt. Hier gelten sogenannte Zweckentfremdungsverordnungen.

Überall dort, wo Wohnraum knapp und teuer ist, haben die Kommunen das Recht, ein entsprechendes Gesetz zu erlassen, in dem sie dem Vermieter vorschreiben, wie sie mit ihren Immobilien zu verfahren haben. Maßgeblich legen die Städte in diesen Regelungen fest, dass Wohnungen für Wohnzwecke genutzt werden müssen.

So ist etwa die gewerbliche oder berufliche Nutzung in der Regel nur bis zu 50 Prozent der Fläche erlaubt, für Altfälle gelten Ausnahmen. Der Eigentümer muss seinen Mietern demnach das häusliche Arbeitszimmer nicht verbieten. Er darf jedoch in einem solchen Fall keine Arztpraxis oder Steuerberaterkanzlei in eine Mietwohnung einziehen lassen.

Auch eine kurzzeitige Vermietung von Wohnraum soll mit Zweckentfremdungsverboten größtenteils verhindert werden. Die tage- oder wochenweise Vermietung ist normalerweise nur gestattet, sofern der Besitzer die Wohnung auch selbst bewohnt, und sei es nur als Zweitwohnung. Das Berliner Verwaltungsgericht hat kürzlich festgestellt, dass andernfalls selbst bei länger laufenden Verträgen Probleme auftreten können, wenn die Mieten tageweise abgerechnet werden.

Der Eigentümer muss glaubhaft machen, dass er sich um die Vermietung bemüht.

Wer an Feriengäste oder Gewerbetreibende vermietet, macht dies in der Regel, weil es gewinnbringender ist, als an Privatpersonen zu vermieten. Allerdings sind es nicht immer finanzielle Aspekte, die den Grund für eine Zweckentfremdung darstellen. Einige Eigentümer verzichten vollständig auf Mieteinnahmen und lassen ihre Wohnungen einfach leer stehen. Die Gründe hierfür sind vielfältig. Einige Vermieter möchten sich Ärger mit lästigen Mietern ersparen; andere wiederrum können die Kosten für nötige Sanierungen nicht tragen, so dass an eine Neuvermietung nicht zu denken ist. Und manche sind schlichtweg überfordert. Oft sind das ältere Menschen, so wie die vorgenannte Vermieterin in Berlin. Anstatt sich von einer Hausverwaltung helfen zu lassen, lässt sie ihr Haus lieber unbewohnt verfallen.

Oft steckt hinter dem Leerstand aber auch Profitstreben. Die Besitzer spekulieren auf ansteigende Preise. Und weil sich leerstehende Wohnungen gewinnbringender verkaufen lassen als bewohnte, sehen sie lieber von Mieteinnahmen ab. Wenn zum Schluss der Gewinn stimmt, können auch fünfstellige Bußgelder nicht von dieser Vorgehensweise abhalten. In den Verordnungen werden zwischen 50.000 und 100.000 Euro angedroht. Die Praxis in den Kommunen verdeutlicht, dass die Bußgelder zwar private Vermieter, bei denen es nur um einzelne Wohnungen geht, durchaus abschrecken können; bei professionelle Spekulanten jedoch keinerlei Wirkung haben.

Wann ist Leerstand erlaubt?

Doch was ist mit Immobilienbesitzern, die tatsächlich in absehbarer Zeit ihre Immobilie verkaufen möchten? Müssen sie in letzter Minute doch noch neue Mieter aufnehmen und so den Preis drücken?

So weit muss es nicht gehen. Die Zweckentfremdungsverordnungen lassen Eigentümern in der Regel drei bis sechs Monate Zeit, eine Wohnung neu zu vermieten. Es gibt aber Ausnahmen, in denen auch längerer Leerstand möglich ist, dies ist beispielsweise bei einem anstehenden Verkauf der Fall oder wenn eine Immobilie künftig einer Sanierung unterzogen werden soll. Voraussetzung ist dann jedoch, dass die Arbeiten „zügig“ vollzogen werden. Wie zügig, ist in den meisten Verordnungen nicht ausdrücklich geregelt. In Berlin sollte die Wohnung nach zwölf Monaten wieder vermietbar sein.

Manchmal trägt auch nicht der Eigentümer die Schuld dafür, dass eine Immobilie nicht vermietet wird. Meist ist die Lage der Immobile selbst Grund für die ausbleibende Vermietung. Auch wenn die Wohnung zu baufällig ist, um sie zu bewohnen, besteht kein Vermietungszwang. Dies gilt allerdings nur, wenn der Eigentümer diesen Zustand nicht selbst zu verschulden hat. Andernfalls gilt auch hier der Grundsatz "Eigentum verpflichtet": Der Besitzer kann verpflichtet werden, die Wohnung auf eigene Kosten wieder bewohnbar zu machen.