Mieterhöhung wegen Modernisierung – Was muss der Vermieter beachten?

Wer eine Modernisierung plant, kann die dadurch entstehenden Kosten grundsätzlich auf den Mieter umlegen. Hierbei gilt es jedoch unbedingt die Formalien zu beachten – nicht selten ist eine an sich gerechtfertigte Mieterhöhung nur deswegen nicht durchsetzbar, weil die Einzelheiten der geplanten Maßnahmen dem Mieter missverständlich oder unvollständig mitgeteilt wurden. § 559 b des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) legt insofern fest, dass die Mieterhöhung dem Mieter in Textform erklärt werden muss. Doch was ist hiermit gemeint?

Mit Urteil vom 25.01.2006 hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Anforderungen an ein solches Schreiben konkretisiert. In Streit stand der Einbau von Isolierglasfenstern, welche ein höheres Energiesparpotential aufweisen. Nach dem BGH muss der Vermieter darlegen, wie die neuen Fenster beschaffen sind und den Zustand der alten Fenster so genau angeben, „dass der Mieter einen entsprechenden Vergleich anstellen und den vom Mieter in der Mieterhöhungserklärung aufgezeigten Energiespareffekt beurteilen kann“, berichtet Rechtsanwalt Rosenbusch-Bansi von der Kanzlei Cäsar-Preller in Wiesbaden.

Der Energiespareffekt muss also zumindest überschlägig beschrieben werden, beispielsweise durch einen Vergleich des alten mit dem neuen Wärmedurchgangskoeeffizienten. Eine detaillierte Wärmebedarfsrechnung ist nicht erforderlich. Gleichzeitig reicht allerdings der bloße Hinweis auf eine Energieeinsparung nicht aus. Auch die Begründung, der Einbau der neuen Fenster wirke „gebrauchswerterhöhend“, stellt keine hinreichende Erläuterung dar.

Eine „Nachbesserung“ der Erhöhungserklärung im Prozess scheidet aus. Daher sollte von Anfang an auf eine richtige Erläuterung der geplanten Maßnahme geachtet werden – dass der Umfang der Mieterhöhung in dem Schreiben an den Mieter ebenfalls dargelegt sein muss, versteht sich vor diesem Hintergrund fast schon von selbst.